План и результаты мероприятий по решению проблемы на 01.01.2018 года:
- Замена трубы от ввода в дом до ввода в ИТП — 335 тыс материалы, работа 175 тыс (предполагаем выполнение январь-февраль 2017 г) — ЗАМЕНЕНЫ:
2. Замена всех металических элементов контура ГВС в ИТП жилье — смета 282 тыс материалы (аналогичные);+ работа 85 тыс (предполагаем выполнить в декабре) — ЗАМЕНЕНЫ:
3. Установка система водоподготовки диапозон 272 тыс/305 тыс (после выполнения вышеперечисленных мероприятий —отклонил Совет Дома
4. Промывка контура и розлива ГВС — работа 83 тыс (после выполнения вышеперечисленных мероприятий (март 2017).- ВЫПОЛНЕНЫ:
5. Установка фильтра тонкой очистки после ИТП — примерно 300 тыс; по согласованию с Советом дома и общим собранием жильцов.-отклонил Совет Дома
6. Промывка контура ИТП — работа 90 тыс (после выполнения вышеперечисленных мероприятий и завершения отопительного сезона (май 2017). ВЫПОЛНЕНЫ
7. Замена всех металических элементов контура ГВС в ИТП коммерция — смета 180 тыс материалы (аналогичные);+ работа 55 тыс (предполагаем выполнить в апреле 2017) ВЫПОЛНЕНЫ
8. Промывка и защита труб ХВС — 240 тыс промывка (июнь 2017); ВЫПОЛНЕНЫ
9. Замена розлива системы ХВС на полипропиленовый — примерно 1,6 млн — осень 2017 года ВЫПОЛНЕНЫ
ВЫЯВЛЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ:
Мы получили набор «тонких мест», где предположительно могло произойти загрязнение:
1. Труба от ввода до ИТП, последний металический участок; —
2. Запорная арматура на трубопроводах:
3, запорная арматура внутри контура ГВС в ИТП
4. Контур ХВС и прочее;
На основании выявленных предполагаемых проблем, мы взяли именно в этих местах анализы воды, чтобы проверить и убедиться какое из предположений верно.
Последние показатели анализов точно показали на каком этапе вода наиболее загрязняется, соответственно именно эти участки будем менять в рамках текущего ремонта, и промывать трубы после замены.
После проведенных мероприятий, по согласованию с Вами (во время отчетного годового собрания поставим вопрос), решим с установкой системы водоподготовки, чтобы удлинить срок службы новых металических элементов и фильтра тонкой очистки после нагрева в ИТП.
Все мероприятия будут проходить в рамках текущего ремонта, без дополнительных начислений в квитанции.
А теперь экскурс в историю проблемы!
Начиная с октября 2014 года, мы провели огромное количество мероприятий, чтобы определить и исправить ситуацию в нашем доме Люмьер с качеством воды.
Перечислю в хронологическом порядке, историю наших действий:
В 2014 году летом стали поступать претензии по качеству горячей воды, она из кранов лилась коричневого цвета.
жалобы кв 64 октябрь 2014
- В октябре 2014 года трижды с промежутком в 3-5 дней промывали систему розлива ГВС (обслуживающая компания Инком), но положительных результатов не было.
- Была проведена экспертиза воды, которая показала: Анализ воды от 3.12.14
При входе в дом:
Мутность — 0,46
Железо общее — 0,21
Аллюминий — 0,095
Цветность 7,2
При вводе в ИТП
Мутность 2,7
Железо общее — 0,34
Цветность -8,5
В нижнем розливе
Мутность — 1
Цветность 8,1
Железо общее — 0,93 - После чего сделали разрез труб розлива ГВС и обнаружили большой налет ржавчины внутри труб. В январе-марте 2015 года силами Застройщика был полностью заменен розлив ГВС на пластиковые трубы.
Стояки в квартиры изначально были установлены Застройщиком пластиковые; - Месяц после замены жалобы прекратились, но летом пошли заявления снова.
В августе 2015 года при поготовке к отопительному сезону провели полную промывку системы, как розливов по дому, так и внутри ИТП (химическая промывка контуров) - В ноябре снова провели пробы воды: Анализ воды от 3.11.15 г
При входе в дом:
Мутность -3,8
Железо общее — 2,6
Железо+2 — 0,072
Щелочность — 0,40
Цветность 14 - В связи с тем, что на тот момент не работала система водоочистки, усановленная Застройщиком, так как подрядчик, который устанавливал данную систему не совсем правильно рассчитал параметры водоочистки и, по недопониманию, или не имея должной квалификации в этом вопросе, выбрал не тот формат водоочистителной системы, которая подошла бы для нужд нашего комплекса, а также неправильно рассчитал водопотребление, что постоянно выводило изстроя систему водоочистки. Исходя из вышеизложенного Советом дома свместно с управляющей компанией было принято решение провести экспертизу водочистительной ситемы и решить необходимость ее дальнейшей эксплуатации. Акт первичного осмотра системы водоочистки WaterLife
- Компанией, проводившей экспертизу было предложено несколько вариантов ремонта водоочистки, а также добавления дополнительных фильтров, но они констатировали факт, что данная система настроена больше на изменение/улучшение бактериологического состава воды, но не решает проблему с содержанием железа и химических элементов. Экспертиза водоочистки WaterLife
- Было принято решение пригласить другие компании для проведения анализа нашей воды и составления предложений по водоочистительной системе:
- Была приглашена компания Гейзер :Предложение по водоочистке системы Гейзер
- А также компания: Водопад Экосистемы
9. После анализа всех трех предложений, совместно с Советом дома было принято решение установить водоочистительную систему Гейзер.
10. В это же время обслуживающей компанией Инком в январе была проведена промывка системы ГВС и теплообменников в ИТП
11. В феврале была установлена система очистки Гейзер: от крупных металич частиц+удаление двухвалентного и трехвалентного железа+от растворенного железа.
12. После установки был сделан анализ воды: Анализ воды после водоочистки Гейзер от 16.03.16 г
После водоочистки
Мутность — 0,3 Емф
Железо общее — 0,08
Железо+2 — 0,05
Железо+3 — 0,05
Цветность 10 гр
13. Жильцы продолжают жаловаться на цвет воды. По прошествию полутора месяцев, которые рекомендовал поставщик водоочистки для полного прогона воды по системе, было принято решения полного слива и промывки розливов. В мае( 6.05) провели полный слив и промывку под давлением (ГВС и ХВС), а также чистку теплообменников Теплообменник-чистка-от-6.05.16, жалобы продолжаются
Сделали анализ воды:Анализ-от-1.06.16
14. Разрезали трубы, где не смотрели при прошлой замене розлива, но ничего критического в них не обнаружили.
15. Сделали запрос в обслуживающую компанию. Представители обслуживащей компании по ИТП (Инком) предположили, что возможно при нагреве происходит превращение неподготовленной воды с увеличенным железом, она и дает цвет. Но после очистки от железа ничего не изменилось.
16. Пригласили одну экспертную организацию Заявка на экспертизу: Причина не найдена.
их предложения: Экспертиза АВ-Гарант
исследованием № 1 — предложили закрыть подпитку, сделали, но улучшений не произошло,
этот вариант решения проблемы отпадает.
исследованием № 2 По поводу Гейзера:
предложили провести проверку самой водоочистки, может она выдает такой осадок и цвет.
но, проблемы с цветом воды и с остатками ржавчины в ней, начились задолго до установки системы очистки Гейзер.
Как раз именно установка этой системы была одним из вариантов решения вопроса по возвращению цветности в нормальное состояние,
но увы и он не принес положительный результат.
Так что проводить исследование по Гейзеру нет смысла, вода была такой ДО его установки.
исследованием № 3 По поводу промывки теплообменников ИТП:
Данное действие проводилось в мае вместе со сливом воды, и обслуживающая ИТП компания, делала прмывку первый раз в январе, так как люди жаловались, что холодные батареи и у них было предположение, что одной из версии холодности было, что плохо промыли в августе.
Так что третье исследование тоже ничем не помогло
Но их предложение снова промыть систему и контур мы все-таки сделали еще раз при подготовке к отопительному сезону:
Компания СИНТО -лидер в данной области, полностью разобрали и промыли все внутренности теплообменника: 
Результат «0», вода продолжает быть коричневой.
17. Пригласили еще одну компанию, занимающуюся водоподготовкой.
Есть их заключение: Экспертиза РОСАО
1) железо все равно большое, поэтому вода темнеет;
2) большое кол-во металической запорной арматуры, вода не подготовленная, быстро приводит их в негодность, они выделяют ржавчину в воду
Предложили установить магистральные фильтры на каждую парадную на ГВС, но 100% гарантии не дают!(
Ну или заменить все запорные и делать это раз в 1,5-2 года, а то будут все равно ржаветь.
18. Пригласили еще одну организацию занимающуюся водоподготовкой — Невская Экологическая Компания Экспертиза
1) низкое ph воды ( сильно разъедает металл )
2) установка водоподготовки, с впрыскиванием в воду хим.составляющих, для удаления кислорода
3) Установка впрыскивателя с пищевым коагулянтом для изменения химсостава, установка фильтра тонкой очистки
Но предупредил, что все это не панацея и менять всякие металические элементы все равно придется достаточно часто.
Их коммерческое предложение: Коммерческое предложение на доочистку.
19. Сделали запрос в Синто и Инком, по качеству воды:
Наш запрос: Запрос в Синто
Их ответ: Ответ Синто
Наш запрос в Инком: Наш-запрос-в-Инком-от-12.09.16
Ответа Инкома пока нет
20. Cдали анализ в СЭС: Анализ воды от 31.10.2016 г
Спровоцирован запросом по качеству и анализом из квартиры 115 Анализ-кв-115-вход-в-кв-с-трубы
и анализом из квартиры 151 Анализ кв 151 от 7.10.16
Ответ Гейзер по анализу кв 115: Акватория-ответ-на-запрос-115-кв+ их анализ
21. 20.10.2016, Мы с главным инженером посетили Семинар-Конференцию «Комплексный подход к решению проблем в области водоочистки, водоподготовки и водоотведения в МКД в Санкт-Петербурге» Среди участников присутствовали и сотрудники организаций осуществляющие водоочиску и представители РСО и представители власти (Смольного), и представители ГУП Водоканала. Ну и УК и ТСЖ, сталкивающиеся с подобными проблемами.
На ней нам доступно объяснили, что в каждом регионе свои водные проблемы. Коррозия труб и пути решения
У нас в Санкт-Петербурге они связаны:с повышенным содержанием железа, низкой ph, растворенный в воде кислород. Все это влечет за собой быстрый износ трубопроводов.
Известно, что основными загрязнениями сетевой воды механическими частицами являются:
-продукты коррозии трубопроводов тепловых сетей, систем отопления, теплообменного оборудования;
-шламовые отложения;
-минеральные примеси в виде частиц грунта и песка;
В интервале температур 60-85 гр, а также в водяном паре, скорость коррозии может достигать 1-3 мм/год. В системе ГВС при температуре 60 гр и выше, даже при наличии металлопластиковых и полипропиленовых труб уязвимыми местами являются латунные и оцинкованные соединения, арматура и теплообменники, коллектора.
В связи с тем, что вода вышеуказанного качества, то за три года эксплуатации металлических элементов произошел их износ.
Для того, чтобы привести в порядок нашу систему и сделать коррозию в дальнейшем не такой разрушительной, надо поступательно произвести определенные действия:
- Вариант: Идеально!
Все поменять (все коррозийные куски трубопроводов, всю запорную арматуру, все соединения)! Предварительная стоимость на аналогичные с возможной заменой раз в три-пять лет — 4086 евро (282 тыс) ТМТ коммерческое на материалы для замены металлической арматуры в ИТП ГВС
Поставить все новое, и для дальнейшего удлинения жизни труб – установить на вход фильтр – грязевик, далее систему водоочистки от железа (у нас установлен Гейзер), далее после нее деаэратор (улавливатель кислорода) и далее дозатор коррекционного реагента (т.е.водоподготовку-впрыскиватель для увеличения ph). Водоподготовка
Предложение Валер: Валер водоподготовка
Предложение НЭК Водоподготовка НЭК
А после нагрева в ИТП поставить фильтр тонкой очистки от взвешенных веществ.
Все это снизит наши риски получения коррозии трубопроводов, продлит их срок использования и оградит от попадания в воду остатков ржавчины в дальнейшем.
Не избавит насовсем, но значительно удлинит жизнь нашим трубам.
Далее ежегодно, раз в квартал, как минимум делать ПОЛНУЮ промывку системы с хим.реагентами. (длиться 8-10 часов, можно делать ночью, чтобы надолго не отключать воду).Очистка и дезинфекция труб pipeactiveclean-mrus
Предложение «Мёссалайн Рус» Промывка и система защиты от коррозии Фольмар
Ну и промывать два раза в год теплообменники, что мы, собственно, итак делаем.
И тогда вода будет у нас чистой.
2. Вариант: Менее радикально!.
Ежегодно в планы ставить частичную замену тех или иных элементов, пока также не заменим все!
Гейзер уже стоит, добавить к нему дозатор коррекционного реагента и фильтр тонкой очистки от взвешенных веществ.
Промыть систему с хим.реактивами сейчас, чтобы смыть накопившуюся ржавчину.
Ну, а далее, как и выше указано — обслуживать.
Это сведет к минимуму окраску нашей воды и приблизит нас к полной гармонии.
На уровне министерств решается вопрос об изменениях нормативов нагрева воды в меньшую сторону, т.е не выше 50гр на выходе из ИТП, а также нейтрализовать углекислоту содержащуюся в наших водах щелочью , что снизит коррозию еще на какое-то время.
А также выносится предложение, обязать в проектировании МКД внести пункты обязательной установки застройщиками вышеперечисленного оборудования. Но это будущее.
ИТАК подитожу: Все действия, которые мы проводили, ВСЕ были правильные. И каждый шаг приближал нас к решению вопроса.
Таким образом остается принять решение по какому варианту двигаться.
По другому наша ситуация не измениться, запрос в Совет дома нами сделан.
Мы пыталась сэкономить Ваши средства и решить проблему малой кровью. Испробовав все варианты, мы пришли к пониманию, что без радикальных мер не обойтись.
Если не получим ответ от Совета дома, будем выносить решение вопроса на общее собрание собственников, запланированное по итогам года.
С уважением,
УК Люмьер-Комфорт
